Hausbau

Erste Überlegungen zum Smart Home

Wie Smart soll unser Haus werden?

Wie sicher kann Smart sein?

Was darf auf keinen Fall passieren?

Genau das sind die Fragen, die es zu beantworten gilt.

Als Mechatronik-Ingenieur, mit Studienschwerpunkt Automatisierung und derzeitig im Bereich IT Service-Management und IT-Security arbeitend sind das Fragen, die im ersten Moment banal scheinen, dann aber letztendlich doch gar nicht so trivial zu beantworten sind.

Planung der Grundkonfiguration

Obwohl die Planung für die Implementierung von Smart-Home Lösungen in einen Neubau ein kabelgebundenes System (z.B. aus Basis des KNX-Bus) einfach und logisch scheint, habe ich mich auf Grund der Erweiterbarkeit für das Homematic-System von EQ3 * auf Funkbasis entschieden.

Das Herzstück ist die Zentrale CCU 2*. Diese wird im Hausanschlussraum ihren Platz finden und von dort aus die Automatisierung, wie auch die manuelle Steuerung des Hauses übernehmen. Die Ersteinrichtung ist hier erläutert.

Wesentlicher Punkt im Smart Home ist, dass Vorgänge – künftig Prozesse –  automatisiert werden. Die reine Möglichkeit der Steuerung aus einer App heraus ist zwar ein nettes Feature, jedoch erfüllt jedoch nicht hinreichend die Voraussetzung an automatisierte Prozessen und somit auch nicht an ein Smart Home.

Da das Haus noch nicht steht habe ich die Konfiguration der Systemkomponenten in meinem Labor durchgeführt und das System vorkonfiguriert. Die Funktionsweise ist mit entsprechenden Testgeräten getestet worden, die Dokumentation des Einbaus und die Inbetriebnahme werde ich zum entsprechenden Zeitpunkt nachreichen.

Automatisierte Verschattung durch Rolladensteuerung

Als vorerst sinnvollste Installation habe ich hierzu die Verschattung bzw. Verdunklung durch die Rollläden identifiziert. Dieses findet über die Homematic Rollladenaktoren* statt. Die Kopplung mit der Zentrale sowie der Tausch der Schalter wird in einem zukünftigen Beitrag ausführlich beschrieben. Beim Tausch der Schalter gilt wie immer bei Arbeiten am Strom, die notwendige Sorgfalt walten zu lassen und im Zweifel einen Profi zu beauftragen.

 

Lichtsteuerung

Das nächste, was mit dann in den Sinn gekommen ist, war die die Frage, ob es nicht unter gewissen Umständen Sinn macht, dass beim automatischen Betrieb der Rolläden eine logische Verknüpfung mit dem Licht den Komfort erhöht.

Die banale Antwort lautet: „Ja!“ Wenn mir Tagsüber die Rolläden auf Grund des Wärmeschutzes auf der Südseite runter fahren, so macht es durchaus Sinn, dass zumindest eine erste Beleuchtungsstufe automatisch angeht, damit man nicht plötzlich im Dunklen steht. Andererseits wäre es doch auch Wünschenswert, wenn Abends beim zu bett gehen die Rollläden herunerfahren und die Lichter automatisch aus gehen.

Also werden die Lichtschalter durch die Homematic Unterputzschaltaktoren* ersetzt.

Fenstersensoren

Was gibt es schöneres als im Sommer auf der Terrasse mit Freunden zu Grillen und die Sonne zu genießen? Und plötzlich fahren die Rolläden herunter, damit die Mittagssonne nicht zu viel Wärme in die Wohnräume bringt – genau aus diesem Grund wird zumindest die Hauptsächlich genutzte Terassentür mit dem Homematic Tür- und Fensterkontakt versehen, um so die logische Verknüpfung programmieren zu können, dass Rollläden von geöffneten Türen nicht automatisch schließen.

Es wäre durchaus auch denkbar, diesen als Sensor eines Alarmsystems zu nutzen, diese Option ist aber vorerst für mich uninteressant.

 

Heizungssteuerung

Da unser Haus mit einer Fußbodenheizung ausgestattet sein wird ist die Heizungssteuerung zwar grundsätzlich möglich, aber die Trägheit des Heizungssystems macht diesem Aspekt für mich uninteressant. Hier steuere ich lieber direkt die zu verbauende Luft-Wasser Wärmepumpe.

Wer Heizkörper verbaut hat hier aber mit Sicherheit die beste Möglichkeit Energiekosten durch effizienten Einsatz der Technik einzusparen – beispielsweise durch Raumtemperaturabsenkung beim öffnen der Fenster bzw. wochentagsabhängige Heizprogramme.

 

Einbindung von Amazon Alexa, Siri und Logitech Harmony in Homematic

Auch automatische Abläufe müssen nicht zwangsläufig automatisch ausgelöst werden. Ziel des Smart Homes und der damit verbundenen Automation ist es, primär, den Komfort zu erhöhen – also ist eine einfache und zugleich denoch komfortable Möglichkeit Aktionen auszulösen zum einen die Sprachsteuerung, welche ich auf jeden Fall über die bereits vorhandenen Amazon Echo Dots* und Amazon Echos* und damit über Amazons AI Sprachservice Alexa realisieren werde. Eventuell wird die Integration von Apples Siri über die Nutzung eines Apple TV* realisiert, wobei hier die Integration ins Apple Home Kit wegen der Standorterkennung und den damit verbundenne Möglichkeiten für mich im Vordergrund stünde.

Ein weiteres Projekt wird sein die vorhandene Logitech Harmony Elite* in das Smart Home einzubinden. Hier ist die Idee, dass neben der Bedienung des Heimkinos auch die schaltbaren Zwischensteckdosen* in die Aktionen der Harmony mit eingebunden werden können und tageszeitabhängig die Rolläden heruntergefahren werden um Reflexionen auf dem Fernseher bzw. Sonneneinstrahlung auf die Leinwand zu verhindern. Sobald dieses gelungen ist, wird ein Ausführlicher Bericht hierzu erstellt.

 

Sicherheitsüberlegungen im Smart Home

Wenn über Smart Home gesprochen wird darf man nicht vergessen auch den Aspekt der Sicherheit zu betrachten. Ich gehe jetzt nicht auf Einbruchschutz und co. ein, denn in dieser Hinsicht ist das Smart Home an sich eine gute Maßnahme – insbesondere, wenn kein „Zeitschaltuhrverhalten“ erkennbar ist, sondern die Automation von mehreren Faktoren abhängt. So können auch Wetterdaten Einfluss auf die Steuerung nehmen und machen es schwerer erkennbar, ob das nun automatisiert war, oder jemand zu Hause ist – und im Zweifel wird dann lieber von solch einem Haus abgesehen. Weiterhin ist es in der Regel so, dass eine Maßnahme zum Einbruchschutz selten alleine kommt, so ist eine Integration von Kameras in das bestehende System schnell erledigt und die Bewegungsmelder schalten bei eigener Abwesenheit nicht das Licht ein sondern Lösen einen Alarmton zusammen mit einer E-Mail Benachrichtigung oder einer Push-Mitteilung auf dem Handy aus.

Ich möchte nun aber den Aspekt der Datensicherheit und damit auch der Manipulationssicherheit näher beleuchten:

Wenn Sie ihre Haussteuerung nicht gegen Angriffe schützen, können Sie am besten gleich die Haustür offen stehen lassen, dann wird die bei einem Einbruch wenigstens nicht auch noch beschädigt.

Hierbei sind die Angriffe von Innen – also aus dem eigenen Netzwerk heraus – sogar noch kritischer zu bewerten als ein Angriff über das Internet.

Warum? – ganz einfach: der Angreifer aus dem Internet steht nicht vor Ihrer Tür. Der Grund für die meisten Angriffe aus dem Internet ist der Kick es zu schaffen und nicht erwischt zu werden. Natürlich ist es unter umständen auch „lustig“ die Rollläden oder das Licht zu steuern und dabei die Bewohner zu beobachten – aber das ist vergleichsweise harmlos – wenngleich auch nicht vernachlässigbar.

Grundsätzlich gilt hier jedoch: jeder private Internatanschluss ist gleichermaßen gefährdet und mit einem guten Router mit integrierter Firewall sind sie ausreichend geschützt. Wenn Sie darüber hinaus weiteren Schutz von Außen wünschen, oder zusätzliche Services, wie beispielsweise einen eigenen Cloud-Server, Mail-Server oder VPN-Server betreiben wollen, kommen sie um eine dedizierte Firewall nicht herum.

Hier bietet es sich an, einen alten PC oder Laptop mit zusätzlichen Netzwerkschnittstellen (z.B. mittels eines USB – LAN-Adapters*) auszurüsten und diesen mittels IPFire oder pfSense zur  dedizierten Firewall umzurüsten.

Für die Interne Sicherheit bietet es sich an, die Netzwerke mittels eines VLAN-Fähigen Switches zu trennen. Ich habe hierfür den D-Link DSG 1210* in Betrieb. Durch einen vergleichsweise günstigen Preis, eine gut gestaltetes und einsteigerfreundliches Konfigurationsinterface und die Erweiterbarkeit durch vier SFP Slots ist dieser für meine Bedürfnisse im Heimbetrieb die ideale Lösung. So ist es möglich, verschiedene Netzwerkkomponenten in verschiedene VLANs einzubinden und so eine direkte Kommunikation trotz des Vorhandensein gemeinsamer Ressourcen – wie z.B. dem Router – zu unterbinden.

Somit können Sie Ihren Gästen mittels eines VLAN-fähigen Accesspoints ein offenes WLAN zur Verfügung stellen und gleichzeitig sicherstellen, dass Ihre Haussteuerung, Ihr Drucker, ihre Netzlaufwerke oder Mediencenter nicht durch unbefigte dritte in Reichweite missbraucht werden. Ich habe hierzu den TP-Link EAP 225* im Einsatz.

Eine detaillierte Anleitung zur Konfiguration der VLANs am Switch und der Übergabe an den Accesspoint werde ich nachreichen.

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Ersteinrichtung der Homematic Zentrale CCU2

Herzlich Willkommen zur Schritt für Schritt Anleitung zur Einrichtung der Homematic Zentrale CCU2.

Der erste Teil dieses Beitrags richtet sich an diejenigen, die den CCU2 ELV Bausatz* ihr Eigen nennen. Im Folgenden zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie die die Einzelteile montieren.

Der zweite Teil betrachtet dann die Ersteinrichtung der CCU2 und die Einbindung in Ihr Netzwerk.

Zusammenbau des CCU2 Bausatzes

Inhalt des Bausatzes
Inhalt des Bausatzes

Der Inhalt des Bausatzes ist recht übersichtlich. Neben dem dreiteiligen Gehäuse befindet sich eine fertig bestückte Platine mit Antenne, je 4 Schrauben TORX 1,8 x 8 mm, TORX 2,2 x 14 mm, ein Lichtleiterrahmen und ein Lichtleiter.

Weiterhin befindet sich das Netzteil, ein USB-Kabel, ein SF / UTP Cat 5e Patchkabel und je zwei Dübel und Schrauben zur Wandbefestigung im Lieferumfang.

Zur Montage wird nur ein Schraubendreher der Größe T6 benötigt.

Zunächst wird die Platine im Gehäuseunterteil platziert (ohne Gewalt ist nur eine Position möglich) und mit den beiliegenden TORX 1,8 x 8 mm Schrauben an allen vier Ecken handfest verschraubt.

Dann wird die Antenne in den dafür vorgesehenen Haltern eingedrückt und festgeklemmt.

Als nächstes wird der Lichtleiterrahmen auf die beiden dafür vorgesehenen Stege im Gehäuseunterteil gesetzt und der Lichtleiter in den Rahmen eingesetzt.

Dann wird das Gehäuseoberteil so aufgesetzt, dass die drei vorstehenden Flächen des Lichtleiters und die Anschlüsse der Platine in die dafür vorgesehenen Öffnungen des Gehäuses passen.

Dann werden die Puffer auf der unterseite Aufgeklebt und das Gehäuse mit den TORX 2,2 x 18mm Schrauben an allen vier Ecken handfest verschraubt.

Teil 2: Einrichtung der CCU2

Zur Einrichtung der CCU2 gibt es mehrere Varianten: Entweder nutzt man  eine direkte Verbindung mit dem PC über das mitgelieferte USB-Kabel oder man verbindet die CCU2 direkt mit dem Netzwerk. Die Nutzung des USB-Kabels macht dann Sinn, wenn Sie entweder kein DHCP betreiben oder sich nicht mit der Suche nach der vom DHCP zugewiesenen IP-Adresse abmühen wollen.

Einrichtung über USB

Bei der Einrichtung über USB schließen Sie zunächst die CCU2 mittels des mitgelieferten USB-Kabels an einen USB-Anschluss Ihres PCs an. Anschließend versorgen Sie die CCU2 mittels des mitgelieferten Netzteils mit Strom.

Mittels Autostart Funktion starten Sie in den Windows Explorer und sehen die in der Grafik gezeigten Dateien auf der CCU2inhalt.jpg

Hier führen Sie die setup.exe aus und bestätigen die Dialogfelder und Abfragen, sowie die Warnungen, dass die Treiber aus einer nicht zertifizierten Quelle stammen.

Nach Abschluss der Installation öffenen Sie Ihren Web-Browser und Tippen in die Adressleiste die 10.101.82.51 ein, um auf die Konfigurationsseite der CCU2 zu kommen.

Von hier an sind die Schritte mit der netzwerkgebundenen Einrichtung identisch. Die weiteren Schritte finden Sie hier

Netzwerkgebundene Einrichtung

Bei der Netzwerkgebundenen Einrichtung verbinden Sie die CCU2 mittels Patchkabel direkt mit Ihrem Router oder Switch. Anschließend versorgen Sie die CCU2 über das mitgelieferte Netzteil mit Strom.

Öffnen Sie Ihren Webbrowser und geben Sie die IP-Adresse der CCU2 ein, die Ihr DHCP zugewiesen hat.

Weitere Einrichtung der CCU2

Die Startseite der Konfiguration sieht wie im Bild gezeigt aus.

Startseite des CCU2 WebUI
Startseite des CCU2 WebUI

Die Startseite der Konfiguration sieht wie im Bild gezeigt aus.

 

Systemsteuerung
Die Netzwerkeinstellungen finden sich unter „Einstellungen > Systemsteuerung“

Um in die Systemsteuerung zu gelangen klicken Sie auf „Einstellungen“ und wählen dann den Menüpunkt „Systemsteuerung“.

 

 

 

 

 

 

 

Führen Sie zunächst ein Update der Firmware durch. Hiermit wird sichergestellt, dass die CCU2 in puncto Sicherheit und Funktionalität auf aktuellem Stand ist.
update.jpg

Hierzu klicken Sie auf die Schaltfläche „Zentralen – Wartung“.

In die sich hierdurch öffenenden Fenster wählen Sie im oberen Bereich die Schaltfläche „herunterladen“, um, nachdem Sie den Nutzungsbedingungen von eq3 zugestimmt haben, die neueste Version auf Ihrem Computer speichern zu können.

Nach Abschluss des Downloadvorgangs wählen Sie über „durchsuchen“ die Datei aus (in der Regel unter „Downloads“ die Datei HM-CCU-x.xx.xx.tgz, wobei x.xx.xx die Versionsnummer ist. Durch einen klick auf „hochladen“ wird das Firmwareupdate auf die CCU2 übertragen, dieses nimmt etwas Zeit in Anspruch, wird aber durch einen Fortschrittsbalken für Sie visualisiert.

Sobald dieses abgeschlossen ist müssen Sie dne Lizenzbedingungen noch zustimmen und können dann das Update starten. Sobald dieses durchgeführt ist können Sie mit der Konfiguration fortsetzen,

Weiterhin bietet es sich an eine statische IP-Adresse zu vergeben. Zur späteren Erweiterung meines Systems wie z.B. die Einbindung von Amazon Alexa (z.B. über den Echo Dot*) und Logitech Harmony* ist dieses für mich unabdingbar.

Aber selbst, wenn Sie nicht daran interessiert sind diese optionalen Funktionen in Ihr System zu integrieren, so ist es zumindest für zukünfitge Konfigurationsanpassungen, Programmierungen von Automatismen oder auch die Erweiterung des Systems von Vorteil, wenn sie eine statische IP-Adresse vergeben.

Vor dem Hintergrund des immer stärker wachsenden IOT (Internet of Things – Internet der Dinge) ist auch der Sicherheitsaspekt nicht zu vernachlässigen, weshalb aus meiner Sicht eine Trennung der Netze unabdingbar ist. Hierauf werde ich aber in einem Zukünftigen Beitrag weiter eingehen.

Vor dem Hintergrund des immer stärker wachsenden IOT (Internet of Things – Internet der Dinge) ist auch der Sicherheitsaspekt nicht zu vernachlässigen, weshalb aus meiner Sicht eine Trennung der Netze unabdingbar ist. Hierauf werde ich aber in einem zukünftigen Beitrag weiter eingehen.

 

netzwerkeinstellungen
Zum setzen einer statischen IP Adresse setzen Sie in den Netzwerkeinstellungen das Häkchen bei „Folgende IP-Adresse verwenden“.

Für die Vergabe der IP Adresse wählen Sie den Punkt „Netzwerkeinstellungen“ und setzen das Häkchen bei „Folgende IP-Adresse verwenden“. Anschließend tragen Sie in die entsprechenden Felder die gewünsche IP Adresse, die verwendete Subnetzmaske sowie die Adresse des Gateways ein (in der Regel die IP Adresse Ihres Routers).

Damit ist die Basiskonfiguration der CCU2 abgeschlossen. Nun können Geräte hinzugefügt und Automatisierungen angelegt werden. Die Anleitung hierzu folgt mit meinem nächsten Beitrag.

Arbeitsschutzausstattung

Heute gitb es einen kleinen Ausflug in die Welt des Arbeitsschutzes und der Arbeitsbekleidung.

Zunächst möchte ich mich dem Thema widmen, warum Arbeitsschutz und damit auch Arbeitsschutzausstattung unverzichtlich ist:

Grundsätzlich ist der Arbeitsschutz dafür verantwortlich, Unfälle zu vermeiden oder die Auswirkungen zu verringern. Im betrieblichen Umfeld gibt es hierzu das Arbeitsschutzgesetz, welches jedoch auch auf privaten Baustellen bei der Erbringung von Eigenleistungen (egal ob mit oder ohne Hilfe) Beachtung finden sollte.

Insbesondere sollten Sie bei den Helfern, die sie über die BG BAU versichern müssen darauf achten, dass die Vorgaben des Arbeitsschutzgesetzes eingehalten werden, um im Falle eines Unfalls keine Regressansprüche wegen Nichteinhaltung erwarten zu müssen.

 

Folgende Arbeitsschutzausstattung darf nicht fehlen:

Sicherheitsschuhe der Schutzklasse 3* sollte Grundsätzlich jeder Helfer tragen. Sie können natürlich in Abhängigkeit der durch den Helfer durchzuführenden Arbeiten auch Schuhe der Klassen 1 oder 2 nehmen, aber mit S3 Schuhen sind Sie definitiv auf der sicheren Seite.

Ich persönlich bevorzuge hier halbhohe Modelle, da diese zusätzliche Stabilität und damit einen zusätzlichen Schutz vor Umknicken bieten. Mein bevorzugtes Modell ist der Lowa Leandro Work GTX mid S3*, da diese – zumindest für mein Empfinden – besonders bequem sind und die Stahlkappe auch beim Hinknien nicht einschneidet.

Weiterhin bietet sich an, den Helfern Schutzhelme, die die DIN EN 397 erfüllen, wie beispielsweise den UVEX Superboss* oder vergleichbare Modelle zur Verfügung stellen. Das verlinkte Modell ist sehr gut an die Kopfform anpassbar und sitzt sehr bequem. Weiterhin kann der Helm durch ein Schutzvisier und Gehörschutz ergänzt werden, wobei ich – je nach zu erledigender Arbeit – eher zu einer Schutzbrille* tendiere. Insbesondere der deutlich geringere Preis im Vergleich zum Schutzvisier macht diese Variante interessanter. Meine Preis-Leistungs Empfehlung hier ist die UVEX pheos*, die bequem sitzt und bei der Arbeit kaum stört.

Bei vielen Arbeiten darf zur Verwidung einer Schädigung des Gehörs  ein Gehörschutz* nicht fehlen. Sowohl aus Komfort- als auch aus Preis-Leistungs Sicht empfehle ich hier den 3M Peltor Optime II*.

 

Nun zum Thema Arbeitsbekleidung:

Arbeitshosen sind praktisch, da sie einerseits nicht so schnell verschleißen bzw. an den stärker beanspruchten Stellen verstärkt sind, zusätzlich noch die Möglichkeit bietet Kniepolster aufzunehmen, um kniende Arbeiten angenehmer auszuführen und weiterhin mit speziellen Taschen um Werkzeuge wie Schraubendreher, Gliedermaßstab & Co. gut erreichbar und sicher verstauen zu können.

Nach diversen Tests von Arbeitshosen aller möglichen Preislagen und vieler Hersteller hat die Pionier Arbeitshose „Tools“* auf Grund der hohen Materialqualität und der erstklassigen Verarbeitung zu einem meiner Favoriten entwickelt. Diese hat gegenüber meinem zweiten Favoriten, der Engelbert Strauss Motion 2020 den Vorteil, dass eine Art Nierengurt bereits integriert ist, was dazu führt, dass auch bei gebückten oder knienden Arbeiten der untere Rücken bedeckt bleibt.

Es ist mir bewusst, dass es im ersten Moment uninteressant scheint, so viel Geld für eine Arbeitshose auszugeben, aber sowohl beim Innenausbau, als auch bei der Gartengestaltung und auch bei wiederkehrenden Arbeiten im Garten bietet es sich an die Arbeitshose wieder aus dem Schrank zu holen. Günstige Arbeitshosen, wie es sie bei Discountern oder auch bei anderen Händlern gibt haben sich bei mir nach kurzer Nutzungsdauer immer in ihre Einzelteile zerlegt. Entweder sind die Knie oder der Schritt verschlissen. Hätte ich alle günstigen Arbeitshosen nicht gekauft und stattdessen direkt in eine der beiden von mir inzwischen bevorzugten Modelle investiert hätte ich am ende weniger geld für eine insgesamt längere Nutzungsdauer ausgegeben. Hier bewahrheitet sich wieder das Sprichwort „wer billig kauft kauft zweimal“.

Auf der Suche nach dem Grundstück

Als die Entscheidung für ein Neubau getroffen war ging es nun im Frühjahr 2017 an die Grundstücksuche.

„Es kann ja nicht so schwer sein, ein Grundstück zu finden, es ist ja noch so viel unbebaut“ – ungefähr so waren unsere utopischen Gedanken.

Nirgendwo sind die regionalen Unterschiede größer als in der Immobilienwelt aber dennoch ist eines überall gleich: es gibt drei wichtige Faktoren, die den Preis bestimmen:

  1. die Lage
  2. die LAGE
  3. DIE LAGE

Eine Entwicklung der ich sehr kritisch gegenüberstehe ist die Tatsache, dass die freien Grundstücke von den Bauunternehmen gekauft werden um so auf den vorhandenen freien Grundstücken keine Konkurrenz zu haben und die Preise frei gestalten zu können. Neben diesem zwielichtigen Wettbewerbsvorteil für das Unternehmen ergeben sich aber auch steuerrechtliche Nachteile für den Käufer:

Es ergibt sich nämlich dadurch ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, wodurch auch der zu zahlende Hauspreis unter die Grunderwerbsteuer fällt. – Theoretisch könnte dieses sogar zum Vorteil genutzt werden, da so die USt bzw. MwSt. entfallen könnte, aber nur, weil diese unter bestimmten Umständen (Doppelbesteuerung) nicht abgeführt werden müsste heißt es nicht, dass das für das Bauunternehmen zutrifft bzw. dass das Unternehmen die nicht abzuführenden Steuern an den Kunden weitergibt.

Zum Glück sollte Ende 2017 der nächste Bauabschnitt des in der Nähe gelegenen Neubaugebiets beginnen. So haben wir uns bereits in der Planungsphase mit dem Zuständigen Ingenieurbüro in VErbindung gesetzt und die Pläne erhalten. Anhand dieser Pläne haben wir uns Grundstücke herausgesucht, die anhand der Größe, Lage, Ausrichtung, Form, etc. in Frage gekommen wären und haben unsere priorisierte Liste an den Vertriebler geschickt mit der bitte, das höchstpriorisierte verfügbare GRundstück zu reservieren.

Gesagt getan – wir hatten unser Baugrundstück… für 2 Wochen…

Nach besagten 2 Wochen kam die ernüchternde E-Mail: Ein anderer Kaufinteressent mit Vorrang hätte sich das Grundstück ausgesucht, und könnte alternativ das Nachbargrundstück mit Zufahrt von einer anderen Seite angeboten werden – Super Idee, denn da wäre die Terasse nach Norden ausgerichtet – da wird es wenigstens im Sommer nicht zu heiß.

Diesen ironischen Hinweis, dass ein kleineres nach Norden ausgerichtetes Grundstück keine adäquate Alternative sei hatte der Vertriebler scheinbar nicht verstanden oder unhöflich ignoriert es dann aber dennoch irgendwie geschafft, das nächsthöher prorisierte Grundstück unserer Liste zu reservieren.

Dieser Frieden hielt dann 4 Wochen – dann wurde der Lageplan überarbeitet und unser Grundstück war auf einmal nicht mehr existent. Dafür wurden aber ca. 15 neue Grundstücke aufgenommen, wovon eins unseren Bedürfnissen noch mehr entsprach – also Glück im Unglück.

Parallel haben wir uns nach weiteren Alternativen umgeschaut, da uns das bisherige hin und her langsam aber sicher zu bunt wurde. Und wir hatten erneut doppeltes Glück.

Über das Kommunale Immobilienportal wurden wir in einer Gemeinde, die Verkehrstechnisch für uns optimal gelegen ist, wir aber bisher nie näher in Betracht gezogen hatten, fündig: Es wurde ein 575m² großes, Süd-West ausgerichtetes Grundstück in einem Neubaugebiet gefunden, welches im Gemeindebesitz war. Nach einem Telefonat mit der Ortsbürgermeisterin und der zuständigen Bearbeiterin bei der Liegenschaftsverwaltung der Samtgemeinde war das Grundstück reserviert und wir durften vor Erwerb das Baugrundgutachten erstellen lassen.

Nach Erhalt des Baugrundgutachtens wurde dann das Kaufinteresse bestätigt und alles ging zum Notar. Somit sind wir seit Mitte Dezember die Eigentümer eines Grundstücks.

Einziger kleiner Wehmutstropfen: Auf den Kaufpreis für das Grundstück kamen noch ca. 15000€ für Erschließung und Ausgleichsmaßnahmen, welche – entgegen unserer vorherigen Informationen leider doch für die Bemessung der Grunderwerbsteuer relevant sind und diese somit 1000€ höher als ursprünglich geplant waren.

Um das ganze nun aber mit einer positiven Nachricht für uns abzuschließen:

Das ursprüngliche Neubaugebiet wurde noch 4 weitere Male umgeplant und ist bis heute nicht erschlossen – also haben wir alles richtig gemacht.

 

Auf der Suche nach dem Hausbauunternehmen

Warum ein Neubau?

Als die Entscheidung, den Traum des Eigenheims zu verwirklichen, getroffen war ging begann die Suche.

Ich war lange gegen die Idee eines Neubaus, jedoch hat eine lange und intensive Marktbeobachtung gezeigt, dass auf Grund der aktuellen Zinssituation das Preis-Leistungs-Verhältnis von Bestandsimmobilien nicht ansatzweise da ist, wo ich es vermutet habe.

Wir haben uns diverse Ruinen angeschaut, deren Besitzer utopische Vorstellungen hatten, was ihr „Traumschloß“ wert sei.

Nach diversen enttäuschenden Besichtigungen haben wir uns dann doch entschieden, uns in einem Musterhausparkberaten zu lassen.

 

massa, EinSteinHaus, allkauf – die DFH von ihrer „besten“ Seite.

massa – Haus:

Gesagt getan sind wir in den nahgelegenen Musterhauspark in Mülheim-Kärlich gefahren und haben die dort präsentierten Häuser beguachtet und mit den anwesenden Verkäufern erste Gespräche geführt.

Im ersten Moment gefiel uns die Idee des schnellen Hauses mit Holzständerwerkkonstruktion, also wurde ein erste Gespräch mit Herrn R. von massa-Haus geführt.

Das erste „Planungsgespräch“ startete angenehm und unsere Wünsche wurden durchgesprochen. Gefolgt von ein paar Angeboten und Versprechen wurde das Gespräch mit den Worten „Ich schicke Ihnen dann morgen den Vertrag zu, da der Preis nur noch diese Woche gilt“ beendet. Unsere bitte, das Angebot dann auf den höheren Preis auszustellen, damit wir die Angebote in Ruhe vergleichen könnten wurde ignoriert und wir wurden in den folgenden Tagen bedrängt, doch endlich zu unterschreiben.

Hiermit hatte Herr R. sich und sein Unternehmen für das weitere Auswahlverfahren disqualifiziert.

 

einStein – Haus

Ein paar Tage später sollte dann Herr S. von einStein-Haus die Möglichkeit bekommen, das Baukonzept und die Besonderheiten darzustellen. Die besonderheit hier sind die gegossenen Betonwände, die fertig zur Baustelle transportiert und dort verschraubt und mit dem WDVS bestückt werden.

Im Gegensatz zu dem Termin bei massa-Haus endete dieses Gespräch nicht mit Druck in unsere Richtung – ganz im Gegenteil, Herr S. ging super auf unsere Wünsche und bedenken ein, und verbleib damit – zu unserer eigenen Überraschung – im Rennen.

 

Nach dieser Erfahrung haben wir angenommen, dass die Taktik mit „kurzzeitig verfügbaren Lockangeboten“ vielleicht doch nicht an der DFH, dem Mutterkonzern von massa, einStein und Allkauf, liegt, sondern eine Masche von Herrn R. oder massa-Haus ist. Also gaben wir Allkauf, als weiterem Vertreter von Holzständerkonstruktionen auch noch die Chance.

 

allkauf:

Auch das Gespräch mit Herrn R. von Allkauf verlief super. Die Planung war gut, der Preis passte und es wurde kein Druck ausgeübt, also verbleib auch Allkauf zunächst im Rennen, was sich beim Zweittermin allerdings schnell erledigt hatte. Beim Zweittermin war direkt ein freier Finanzierungsberater mit anwesend, der uns eine seltsame Blasenfinanzierung mit ganz vielen unsicherheiten im Zins anbot, hierfür aber die „flexible Rate“ lobte. Entgegen jeglicher rechtlicher Grundlage bot er sogar an, dass wir, wie es vor Jahrzehnten noch üblich war, auch gerne noch ein oder zwei neue Autos mit in die Baufinanzierung aufnehmen könnten.

Und nach dem Zweittermin drängte auch Herr R. von Allkauf nun auf den Vertragsabschluss und zog das Druckmittel der „unmittelbar bevorstehenden Preiserhöhung“.

Damit war die gesamte DFH-Gruppe von unserem Auswahlverfahren disqualifiziert, da hier der Fokus ganz klar auf schnelle Vertragsabschlüsse ausgelegt ist.

Heinz von Heiden – Massivbauweise setzt sich durch

Fehlte nun noch ein Vertreter der konventrionellen Stein auf Stein Bauweise. Hier wurde und von Bekannten, die mit HvH gebaut hatten, deren Bauherrenfachberater Herr U. genannt. Mit diesem wurde ein Termin vereinbart, und er bot – als einziger – an, die Beratung bei uns zu Hause durchzuführen, was wir auf Grund der besseren Möglichkeit die Kinder zu beschäftigen dankend annahmen. Zur Vorbereitung auf den Termin wollte Herr Urban vorab noch ein paar grundlegende Dinge zu unseren Wünschen wissen, damit er die relevanten Unterlagen dann auch vorlegen kann. Weiterhin wies er am telefon direkt darauf hin, dass eine Preiserhöhung innerhalb von 4 Wochen nach dem Telefonat ins Haus steht und schlug vor, den Termin erst dann durchzuführen, wenn er die neuen Preise vorlägen, da diese die Entscheidungsgrundlage bilden würden – ein erster dicker Plauspunkt für HvH und Herrn Urban, der die Preiserhöhung nicht als Druckmittel für einen schnellen Abschluss nutzte und transparenz bewies.

Der Termin verlief sehr angenehm. Und wir verliebten uns direkt in das HK 159.

Nach einigen weiteren abenden intensiver Diskussion und abwägen des für und wieder entschieden wir uns, Herrn U. mitzuteilen, dass wir ein Haus mit HvH bauen wollen – sobald wir ein Grundstück hätten.

 

Über die Odyssee der Grundstücksuche werde ich in meinem nächsten Beitrag ausführlicher berichten.

Es geht los!

Herzlich Willkommen zu diesem Blog zum Thema Hausbau & Co.

Hier wird in Zukunft die Berichterstattung zu unserem Bauprojekt und dazugehörigen und daraus resultierenden weiteren Projekten erfolgen.

Zunächst einmal werde ich den aktuellen Stand darstellen, da sich in der bisherigen Planungszeit einiges passiert ist, ich jedoch bisher nichts außergewöhnliches zu berichten hatte.

Zu den Themen Grundstückssuche und – kauf werde ich bei Bedarf noch Berichte nachtragen.

Bei dem von uns geplanten Haus handelt es sich in der Grundversion um das Haus HK 159 der Baufirma Heinz von Heiden.

Auf Zusatzausstattungen und Eigenleistungen werde ich jeweils detailliert eingehen, wenn der entsprechende Bauabschnitt erreicht ist.

Um vorab eine grobe Übersicht zu geben hier eine Übersicht der zu erwartenden Beiträge, die über das eigentliche Bauherr-sein hinau geht:

  • Dachdämmung und Trockenausbau in Eigenregie inkl. Tipps und Tricks für besseres gelingen
  • Fachgerechter Einbau von Bodenfliesen und Vinyl- und Laminatboden
  • Planung und Einrichtung von SMART-Home Lösungen
  • Einbau und Anschluss einer Regenwasserzisterne
  • Terassierung des Hangs inkl. Gartenmauer
  • Terrassenplanung

Wir erwarten den Baubeginn mitte April 2018, bis dahin werden Berichte über Planung und Bemusterung nachgereicht, und mit Beginn der Erdbauarbeiten wird regelmäßig der Baufortschritt beschrieben.

Bis dahin viel Spaß

Sascha